1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識

ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。

1-1-1.不動産売却の方法は2種類

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。

【不動産売却の方法2種類】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。

• 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
• 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
• どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

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※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。

1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

中古物件、もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、 木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。

更地にして売る

空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。

買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて 売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例

1-2-1.税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

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税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

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引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

1-2-2.使える控除・特例

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

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1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。

〈図　不動産売却の流れ〉

1.不動産会社に査定を依頼する

売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。

2.媒介契約を締結

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。

査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

3.売却活動開始

不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。

居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際 水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。

4.買主と売買契約締結

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5.決済・引き渡し

全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには 2週間～1ヵ月程度かかります。

6.確定申告

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

3.必要書類の詳細と入手場所一覧

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。

5. 富山市での空き家・実家のおすすめ活用方法５つ

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。

【富山市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

詳しくはこちら：〈【富山市版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つの記事にリンク〉