お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

富山市にお住まいの50代、男性です。
お母様がお1人で住まわれていた実家の一戸建てを相続しました。
現在は空き家状態が続いています。
使い道がないので売却を考えており、その際に少しでも節税ができたらと思っています。

解決したいトラブル・課題

W様はご家族と市内の別の場所にお住まいで、お母様はご実家にお1人で暮らされていました。
管理費や固定資産税等がかかることを負担に感じており、売却を望んでいます。
その際に少しでも税金を節約したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

節税しながら売却ができれば、と考えていたW様は近所にある地元の不動産会社をお調べになりました。

ホームページを複数社見た中でも

• 売却に関する税制特例について書かれていた
• 顧問税理士がおり、不動産売却後の税務面もサポートしてもらえる

ことが決め手になって、相談する不動産会社を決められました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

相続した空き家の中でいくつかの要件を満たしている物件は「特定空き家の3,000万円特別控除」が使えます。
以下で詳しく解説します。

1.「特定空き家の3,000万円特別控除」について

不動産を売却した際に所得（儲け）が得られた場合、譲渡所得税が課税されます。
課税された際に「特定空き家の3,000万円特別控除」という所得税を一部控除できる特例があります。
この特例は相続または遺贈によって習得した被相続人の不動産でも対象となり、最高で3,000万円が控除できます。

適用するための要件は以下です。

【適用期間】

• 2027年12月31日迄まで、且つ、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡していること

【適用される「空き家」の条件】

• 被相続人が相続の開始の直前まで一人で居住していた家屋である
  （老人ホームに入っていても、その間誰も使用していなければ適応されます）
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたものであること
• 区分所有登記されていないこと

【譲渡時の条件】

• 耐震リフォームをする、もしくは取壊して更地にしている
• 売却代金が1億円以下である

※2024年1月1日以降に売却する場合（2023年度に税が改正されました）

• 譲渡した年の翌年2月15日までに、耐震基準に適合すると証明するか、取壊し（更地化）が完了した場合には適用可能です。
• 相続人が3人以上の場合は特別控除額が、2,000万円となります。

参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

W様の相続した空き家は耐震リフォームが既にされていました。
そのため、取り壊して更地にする必要はなく、そのままの状態での売却でも特例が適用できます。

2.「結果」

W様の相続したご実家は、約5か月に買い手が見つかりました。
その際に成約価格は3,000万円以下だったので、譲渡所得税は0円になりました。
W様は「当初の希望通り節税をすることができて、よかった」と喜ばれていました。

3.富山市にお住まいのF様が、「実家の相続に際し、法定より多い相続分を主張した親族がいて、揉めた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

富山市にお住まいの60代、男性です。
お父様が亡くなられて、ご実家の相続が発生しました。
F様は3兄弟で三等分するものと思っていましたが、長男のお兄様は均等に分配することを望んでおらず、介護していた分多めに相続したいと主張されています。

解決したいトラブル・課題

F様はご兄弟全員、結婚されており市内の別の場所でそれぞれ住まわれています。
お父様が住んでいた実家は、現在空き家状態となっており売却して現金化することには兄弟3人共、賛成しています。
F様と三男様は、ご実家を売却した分の現金を兄弟で均等に分配したいと思われていますが、お兄様は介護を1人で長年していたことを理由に、多めの配分を望んでいます。

不動産会社の探し方・選び方

インターネットで3人ともが通いやすく、口コミが良い不動産会社を探されていくつかの不動産会社を選ばれました。

その中で

• 相続相談にものってもらえること
• 口コミで親身に相談にのってくれたと書かれていた

ことに魅力を感じた不動産会社を選ばれました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

今回、F様のお兄様は介護をしてきた分多めに相続をすることを望まれています。
介護等で特別な貢献をしてきた人が、相続財産からその貢献分を請求できる制度のことを「寄与分」といいます。
F様には「寄与分」が認められる条件などを中心に詳しくお話ししました。

１．「寄与分」について

寄与分を認められるには、「特別な貢献をしてきた」ということが重要になってきます。
「特別な貢献」の定義としては、被相続人財産の維持や増加に特別な寄与（貢献）をしたということになります。

細かく法律的に見ていくと、主に以下の条件が必要です。

• 相続人本人
• 相続財産の維持や発展に貢献
  （日記やメモ等、記録は説得材料として重要です。）
• 一般的に期待される以上の「特別」な寄与
  （親子間で通常期待される程度のお手伝いでは認められない）
• 一定の期間以上続いた貢献
• 「無償」もしくは「限りなく無償な」行為

寄与分は、相続人として期待されているよりも多くの貢献をする必要があります。
家族は助け合うことが基本とされているため、通常の生活をしながらの介護は認められないことが多数であるからです。

お兄様の場合、実質介護した日数はお兄様が1番多い状態でしたが、F様と三男様も週末に交代で介護に来ていました。
そのため特別な貢献として「寄与分」は認められない状況にあります。

ただ寄与分は、相続人同士が遺産分割協議で認めるかを話し合うことで原則決まります。
F様にはこれらのことをご説明した上で、遺産分割協議で話し合ってもらうことになりました。
また、もし遺産分割協議で話がまとまらなかった場合は、「遺産分割調停」をお兄様が申し立て、寄与分の申請をします。
それでもまとまらなかった場合には「遺産分割審判」を起こすことになります。

2.「結果」

F様ご兄弟の場合、これまでの介護について、F様も三男様もお兄様へ感謝をしつつもお互いにそれぞれ助け合って介護をしてきた事実関係を確認しました。
その結果、今回は深刻化せずに遺産分割協議の中で話がまとまりました。
お兄様は、「特別な貢献」をしていなかったとして遺産分割協議で寄与分を主張せず、実家を売却した分の現金を均等に分配して、無事に全ての手続きを終えられました。