【富山市版】相続不動産における悩みを買取や売却によって解決した事例

富山市における、「相続不動産における悩みを買取や売却によって解決する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.東京都にお住まいのW様が、「相続土地国庫帰属制度で国に返そうとしていた空き家を買取してもらった事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	富山市水橋町	種別	一戸建て
建物面積	87.54m²	土地面積	104.58m²
築年数	築54年	成約価格	130万円
間取り	4DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

W様は、東京都にお住まいの60代のお客様です。
お母様が亡くなられて、実家を相続することになりました。
W様は東京都にご自身の家族とお住まいで、使い道はありません。
ただ建物の状態が良くないうえに築年数も古いため、売却が難しそうです。

そこで友達が話していた「相続土地国庫帰属制度」を活用して、国に引き渡すことで手放そうと考えました。
しかし、その方法が分からないので専門家に相談することにしたそうです。

解決したいトラブル・課題

課題
状態の悪い実家を相続した。使い道はなく、どうにかして処分したい。
「相続土地国庫帰属制度」の利用を考えている。

不動産会社の探し方・選び方

W様はご実家ある富山市の不動産会社に相談しようと考えました。
富山市の不動産会社のホームページをインターネットで見ていると

空き家や相続の相談にも対応している
富山市のことを知り尽くしている

不動産会社を見つけ、相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様は「相続土地国庫帰属制度」についてなんとなくの知識だけ知っているとのことだったので、まずはどんな制度なのかを詳しく説明しました。

1.「相続土地国庫帰属制度」とは

「相続土地国庫帰属制度」とは、相続または遺贈によって、宅地などの土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、国に土地を返せる制度で、2023年4月27日からスタートしました。

ただ申請して認められるには、いくつかの条件があります。
満たした土地でなければ申請自体認められないため、制度を利用することができません。

2.「相続土地国庫帰属制度」で申請が認められる条件とは

「相続土地国庫帰属制度」では、そもそも申請すること自体認められていない土地や、申請しても不承認になりやすい土地があります。

【申請自体認められない土地】

建物が建っている土地
担保に入っている、または、貸している土地
通路用地、水道用地、墓地、ため池などの土地
有害物質に汚染されている土地
境界が明らかでない土地、所有権や範囲などについて争いがある土地

【申請しても不承認となる土地】

勾配30度以上・高さ5メートル以上の崖がある土地で、通常の管理を行うにあたり、過分の費用や労力が必要な土地
土地の通常の管理・処分を阻害する工作物、車両、樹木そのほかの有体物が地上に存在する土地
除去しなければ、土地の通常の管理・処分をすることができない有体物が地下に存在する土地
公道へ通じない、または、崖があって公道と著しい高低差がある土地
隣接所有者等によって通行が現に妨害されている土地
通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地（土砂崩れなどの災害の恐れがある土地、動物が生息する土地、森林として利用されている土地で造林や間伐の必要がある土地など）

上記に該当しない土地であれば、承認されて国に返せる可能性が高いといえます。
また住宅がある場合は、申請をクリアするために解体が必要です。

さらに申請をクリアして相続土地国庫帰属制度を利用した後は「10年間分の管理費用として、20万円の負担金を納める」必要があります。

参照元：法務省｜相続土地国庫帰属制度について
参照元：法務省｜相続土地国庫帰属制度の負担金

W様のご実家を査定させていただいたところ、海に近い立地のために売却できる可能性があることが分かりました。

そこでW様には

解体後申請をして、20万円の負担金を支払い「相続土地国庫帰属制度」を利用する
解体をする、もしくはしないままで仲介での売却をする
弊社で買取をさせていただく

の３つを提案いたしました。

3.「結果」

W様は解体等の費用負担を避けたいと考えていることや、仲介での売却でいつ手放せるか分からないことを気にされて、買取価格にご納得されたうえで、弊社での買取を希望されました。

知らない制度の説明について分かりやすく伝えてもらった上で、自分の一番納得できる
選択をすることができてよかったと喜ばれていました。

2.富山市にお住まいのS様が、「相続前に家族信託制度を利用して実家を売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	富山市布瀬本町	種別	一戸建て
建物面積	132.38m²	土地面積	187.69m²
築年数	築39年	成約価格	1,530万円
間取り	6DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

相談に来られたのは、富山市に住む50代のお客様です。
ご実家に1人で住まれているお父様に軽度の認知症の兆候が見られ、今後症状が悪化するようであれば老人ホームへの入所を検討されています。

S様には弟様がいますが、それぞれ家族がいるため、2人ともお父様への金銭サポートはされておらず、老人ホームの費用も負担する余裕はありません。

お父様ご本人も、お子様家族に迷惑をかけたくないと思われており、Ｓ様ご兄弟は実家の売却資金を将来老人ホームの費用に充てられるように準備をしたいと考えられています。

解決したいトラブル・課題

課題
父が軽度の認知症を発症した。認知症の進行具合によっては老人ホームへの入所を検討しており費用に充てられるように実家の売却準備を進めておきたい。

不動産会社の探し方・選び方

Ｓ様は不動産における相続に対しての知識があまりないため、相続に詳しい不動産会社を探しました。
ホームページを見て、いくつか電話で問い合わせしましたが、

親身になって相談にのってくれた
富山市の戸建て売却実績が豊富で、相続についても詳しかった

不動産会社が気に入り、実際に相談に行きました。

Ｓ様の「トラブル・課題」の解決方法

Ｓ様には、「家族信託」を提案し詳しく説明しました。

家族信託であれば認知症が進行した場合に、所有者ではないご家族（Ｓ様）がご実家を売却することが可能です。
さらに売却金はお父様の財産となるためＳ様と弟様が金銭面をサポートすることなく、かつお父様の老人ホームの費用に充てられるためです。

1.「家族信託」とは

家族信託とは、保有する不動産・預貯金等の資産を信頼できる家族に託し、特定の目的のために、管理・処分を任せる財産管理方法です。

Ｓ様のケースでは、何も準備をしないままお父様の認知症が悪化してしまった場合は、「成年後見制度」を利用するしか方法がありません。
しかし、「成年後見制度」は、負担と制約が多く、完了するまでに６か月以上かかってしまうこともあります。

そのため、お父様の認知症が悪化する前に「家族信託」の同意を得て、Ｓ様がお父様のご実家や財産を管理できようになれば、もし認知症が進行しても、任意のタイミングで売却活動を始めることが可能です。

【家族信託の仕組み】

信託契約	S様のケース
委託者（保有する財産を信託する人）	お父様
受託者（財産を託され、管理や処分をする人）	S様
受益者（財産を処分した場合に利益を得る人）	お父様

ご実家を売却した場合の売却益は、あくまでもお父様の財産のため、弟様も納得され、話を進めることができました。

参照：法務局｜家族信託とは？

2.「結果」

相談いただき、家族信託の手続きを進めた約2年後に、お父様が老人ホームへ入られることになり、ご実家を売却してほしいと依頼をいただきました。
事前に準備をされていたことで任意のタイミングで売却を無事に済ませることができました。
受託者であるS様が売却益を管理しながら、老人ホームの費用に充てているとのことです。

3.名古屋市にお住まいのH様が、「相続した富山市のマンションを高く売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	富山市城北町	種別	一戸建て
専有建物面積	65.39m²	築年数	36年
成約価格	1,530万円	間取り	3LDK
その他	富山駅徒歩圏内	―	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は名古屋市にお住まいの40代のH様です。
お父様が亡くなられて、富山市にあるご実家のマンションを姉妹2人で相続することになりました。
H様は名古屋市内に持ち家があり、妹様も県外にいるため、売却を考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家のマンションを少しでも高く売りたい

立地が良いため、当初は賃貸に出すことを検討しましたが、姉妹2人で相続するために売却することを決断されました。
少しでも多く分配できるよう、高く売りたいご意向です。

不動産会社の探し方・選び方

H様は富山市内でできるだけ高く不動産を売却しくれそうな不動産会社をインターネットで探しました。
ホームページを検索していると

富山市で不動産屋ランキング1位
富山市のことを知り尽くしていて、豊富な実績がある

会社が目に留まり、相談することに決めました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様は、少しでも高く売りたいとの要望でしたので、マンションを高く売るコツについて説明しました。

1.マンションを高く売るコツ

・高値での売却が期待できる時期（2、3月）に売る
マンションを高く売るためには、売却する時期が重要です。
1年を通してマンション需要が最も高まるのは新生活需要が見込まれる2・3月です。
4月からはじまる新生活のために、マンションを購入する人が増えるため、値引きをせずに売却できる可能性が高くなります。

2，3月に契約できるように、前もって準備することをおすすめします。

・マンション市況を考慮する
マンションを高く売るためには、市況を考慮する必要もあります。
いくらマンション本需要が高まる2，3月でも、市況が良くないと希望する金額で売れない可能性があります。

不動産価格指数(住宅)(今和5年6月分季節調整值)